宅建の不動産取得税｜2026年改正の免税点と覚え方を完全整理

宅建の不動産取得税、また後回しにしていませんか。
（この数字、もしかして古いかも……）

本記事ではそんな悩みを解決します。

宅建業法と権利関係で手一杯で、税その他は結局後回し。
テキストを開けば、10万・23万・12万——数字の羅列。
土地と家屋、どっちがどの金額か、また分からなくなっていますよね。

その感覚、私にもよく分かります。

でも本当に怖いのは、数字が多いことじゃありません。
令和8年4月、免税点も床面積要件も変わりました。
古い数字のまま本番へ向かえば、
静かに1点、あなたの手からこぼれ落ちます。

正しい数字さえ押さえれば、3問中2問は届く距離です。
「この分野は、もう大丈夫」。
そう言える自分に、なれます。

私は1992年に宅建へ合格し、
その後35年、大半を県の税務現場に立ち続けてきました。
担当していたのは、まさにこの不動産取得税の収税です。
条文の向こうに「人」がいることを、現場で見てきました。

この記事では、令和8年度改正に対応した数字と、
「なぜその数字なのか」をセットで整理します。
読み終える頃には、迷いが解けているはずです。

宅建の不動産取得税は「3問中の1問」｜捨てずに拾うべき理由

宅建の勉強を始めたとき、多くの人がこう聞かされます。
「税その他は捨て科目にしてもいい」と。
半分正しく、半分は危険な言葉です。

この章では、不動産取得税がどれくらいの重みを持つ科目なのか。
そして「今年は出ない」という思い込みがなぜ危険なのか。
その2点を先に整理します。

税その他は3問だけ。目標は「3問中2問」という現実的なライン

そう感じるのも無理はありません。

実は、この分野は例年3問しか出ません。
国税から1問、地方税から1問、そして不動産鑑定評価などその他の分野から1問。
その中で目指すべきラインは、3問中2問です。

なぜここまで割り切っていいのか。
理由は単純です。
50問中のたった3問に、宅建業法と同じ熱量を注ぐのは非効率だからです。
一方で、近年は合格点そのものが上がる傾向にあります。
2問を落とせば、その差がそのまま合否を分けることもあります。

だからこそ、この記事では深追いをしません。
出やすい論点だけに絞り、確実に2問を拾いにいく。
それが、限られた時間で合格ラインに届く一番の近道です。

「今年は固定資産税の年だから出ない」という思い込みが危ない

「不動産取得税と固定資産税は交互に出る」——そう聞いたことはありませんか。

この話、実は正確ではありません。

令和4年度から令和7年度までの4年間を見ると、出題は「固定資産税→不動産取得税→不動産取得税→固定資産税」という並びでした。

令和5年度と令和6年度は、2年連続で不動産取得税が出題されています。厳密に交互というわけではないのです。

一方で、4年間トータルで見れば不動産取得税2回・固定資産税2回と、出現の回数はきれいに揃っています。

「毎年順番に入れ替わる」という予測は当たりませんが、「両方まんべんなく出題される」という傾向自体は事実として支持できます。

「順番のはず」という予測に賭けるより、両方とも基本論点だけは押さえておく。
それが、税その他で1問を落とさないための現実的な戦い方です。

不動産取得税と固定資産税は何が違うのか【対比で整理】

似た名前の2つの税。違いを聞かれて、パッと答えられますか。

答えは「いつ課税されるか」の一点に集約されます。

不動産取得税は、不動産を取得したときに一度だけ課される税です。

都道府県が課税主体で、普通徴収の方法で納税通知書が届きます。

一方の固定資産税は、毎年1月1日時点の所有者に対して、市町村が課税します。

1回きりか、毎年かという時間軸の違いが、2つの税を分ける最大のポイントです。

項目	不動産取得税	固定資産税
課税主体	都道府県	市町村
課税のタイミング	取得時に1回のみ	毎年（1月1日時点の所有者）
徴収方法	普通徴収	普通徴収

もう一つ、混同しやすい点があります。

同じ新築家屋でも、不動産取得税の評価額と固定資産税の評価額は一致しないことがあります。

不動産取得税は「取得した日」現在の価格で評価するのに対し、固定資産税は「賦課期日」、つまり毎年1月1日現在の価格で評価するためです。

取得のタイミングによっては、固定資産税の方が評価額が高くなるケースもあります。

私が窓口で対応していた頃、「不動産取得税を払ったのに、また今年も納税通知書が来た」という相談を何度も受けました。

届いたのは固定資産税の通知書だったのですが、名前が似ているせいで、同じ税だと思い込んでいる方が本当に多かったのです。

この記事のテーマは、あくまで不動産取得税です。

固定資産税との違いをこの一点で押さえておけば、本試験でどちらが問われても、まず土台で迷うことはなくなります。

【2026年改正】免税点が引き上げられた｜古い数字で覚えると失点する

ここからが、この記事の核心です。

令和8年4月1日、不動産取得税の免税点が変わりました。
テキストによっては、まだ改正前の数字のままかもしれません。
古いまま覚えて本番に臨めば、そこで確実に1点を落とします。

この章では、免税点という制度の仕組みから、
改正前後の数字、そして数字を確実に記憶する方法まで整理します。

免税点とは「少額なら課税しない」という切り捨てのルール

免税点とは、課税標準となる価格があまりに少額な場合、不動産取得税そのものを課さないという制度です。

理由は単純です。
税額が数百円、数千円という少額のために、申告・調査・徴収という行政コストをかけるのは、割に合わないからです。

「山の中の小さな土地を相続で買い取ったけれど、税金はかかるのか」。
評価額を調べると、数万円という土地も珍しくありません。
そういうケースを想定して設けられているのが、この免税点という仕組みです。

免税点は、土地・家屋の建築・家屋の売買等という3つの区分で、それぞれ別の基準額が定められています。この3区分がなぜ分かれているのか。理由はこのあと整理します。

改正前と改正後の数値を並べて確認する【令和8年4月1日以降の取得から】

まず、数字そのものを確認しましょう。

免税点は「取得の態様」によって3つに区分されています。土地なのか、家屋を建築したのか、家屋を売買等で取得したのか。この3区分ごとに、令和8年4月1日を境に基準額が引き上げられました。

区分	令和8年3月31日まで	令和8年4月1日以降
土地	10万円未満	16万円未満
家屋（新築・増築・改築）	23万円未満	66万円未満
家屋（売買・贈与・交換等）	12万円未満	34万円未満

家屋の建築だけ、ほぼ3倍に引き上げられていることが分かります。

判定は「課税標準となるべき額」で行います。実際の売買価格や建築費ではなく、固定資産税評価額が基準です。特例控除が適用される場合は、控除後の価格で判定します。

さらに合算のルールもあります。

土地を取得した日から1年以内に隣接する土地を取得した場合、または家屋を取得した日から1年以内に一構となる家屋を取得した場合は、前後の取得を合わせて一つの取得とみなして判定します。

免税点を逃れるための細切れ取得を防ぐための規定です。

制度は変わります。今覚えている数字が、来年には古くなっていることもある。だからこそ、数字そのものより先に、記憶を定着させる仕組みを整理しておきましょう。

免税点の数字を一発で覚えるたてまち式語呂合わせ

三つの数字を、順番のまま覚えようとしていませんか。
それでは本番で、どれがどれだか、また混ざります。

数字だけを丸暗記するのではなく、不動産が動いていく流れに乗せて覚えましょう。

土地を買う。
家を建てる。
中古を売買する。

この順番と、免税点の数字を重ねます。

「地（じ）は16（いちろく）、建（た）てて66（ろくろく）、売（う）れば34（さんし）」

土地は16万円。
建てれば66万円。
売買なら34万円。

声に出して、三回繰り返してみてください。
土地から家へ、家から売買へ。
不動産が動いていく流れそのものが、そのまま数字の並びになっています。

丸暗記ではなく、流れで覚える。
これが、たてまち式の考え方です。

判定は「税額」ではなく「課税標準額」で行う

ここで、多くの受験生が引っかかる論点を押さえておきます。

免税点の判定基準は「税額」ではありません。
「課税標準となるべき額」です。

この違いを軽く見ると、個数問題で確実に失点します。

課税標準額（税額を計算するために使う金額）とは、固定資産税評価額のことです。

実際の売買価格や建築費ではなく、市町村の台帳に登録された評価額を指します。

ここに税率をかけた結果が「税額」であり、免税点の判定にはこの税額を使いません。

あくまで、税率をかける前の元となる金額——課税標準額そのもので判定します。

住宅の課税標準の特例が適用される場合は、さらに注意が必要です。

判定に使うのは、特例による控除前の価格ではなく、控除後の価格です。

1,200万円の控除を受けた結果、課税標準額が免税点を下回ることもあり得ます。

「税額か、課税標準額か」。
「控除前か、控除後か」。

この2つの分岐点さえ押さえておけば、免税点の問題で迷うことはなくなります。

免税点の数字が、宅建全科目で「腑に落ちる」感覚に変わるとしたら

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課税される取得・されない取得｜「相続は非課税」の落とし穴

「相続なら不動産取得税はかからない」。そう覚えている人は多いはずです。

半分は正しく、半分は危険です。この章では、課税の原則から、相続にまつわる落とし穴、そして贈与税の特例との関係まで整理します。

登記の有無・有償無償を問わず課税されるという原則

不動産取得税が課税されるかどうかの判断は、登記をしたかどうかとは関係ありません。

名義変更をしていなくても、実質的に所有権を得たと判断されれば課税されます。

売買、贈与、交換のように対価を伴う取得はもちろん、贈与のような無償の取得も同じく課税対象です。

有償か無償かという違いは、課税の判断に影響しません。

家屋の建築も同様です。新築だけでなく、増築や改築によって家屋の価格が増加した場合も、その増加分について課税されます。

一方で、所有権の移転が「形式的なもの」に留まる場合は、課税されません。

相続や法人の合併がその代表例です。

これらは経済的な意味での取得というより、権利関係が名目上引き継がれるだけと考えられているためです。

この「形式的かどうか」という視点を持っておくと、次に見る相続の落とし穴が理解しやすくなります。

相続は非課税。しかし「死因贈与」と「特定遺贈」は課税される

相続によって不動産を取得した場合、不動産取得税は課されません。

法定相続でも、包括遺贈でも、被相続人から相続人への遺贈でも同じです。

しかし、ここに落とし穴があります。

似たような形で不動産を引き継いでも、課税対象になるケースが存在します。

一つは「特定遺贈」です。「この土地をAさんに譲る」というように、特定の不動産を指定して、相続人以外の人に遺贈する場合がこれにあたります。

財産全体の割合を指定する包括遺贈とは違い、特定の物件を名指しする遺贈は、課税対象になります。

もう一つは「死因贈与」です。

「自分が死んだらこの家をあげる」という、生前に結ばれる贈与契約です。

名前に「贈与」とありますが、法的な扱いは相続とは別の契約です。ここでも不動産取得税は課されます。

窓口で「相続だから税金はかからないはず」と話される方の中には、実は死因贈与の契約に基づく取得だった、というケースが少なくありませんでした。

相続に似ているかどうかではなく、法定相続・包括遺贈・相続人への遺贈という3つの型にあてはまるかどうか。

ここが、非課税かどうかを分ける唯一の基準です。

贈与税の特例を使っても、不動産取得税は別に課税される

「贈与税がかからないなら、不動産取得税もかからないはず」。

そう考えてしまうのも無理はありません。

しかし、この2つの税はまったくの別物です。

夫婦間で居住用不動産を贈与する際に使われる贈与税の配偶者控除、いわゆる「おしどり贈与」。

この特例を使って贈与税が軽減されたとしても、不動産取得税は別に課税されます。

「相続時精算課税制度」を使った場合も同じです。

この制度は将来の相続時にまとめて精算する仕組みであり、贈与税の負担を先送りにするものです。

しかし不動産取得税は、この制度とは無関係に、取得した時点で課税されます。

理由は単純です。
贈与税は国税、不動産取得税は県税。
課税する主体も、制度の目的もまったく別の税だからです。

「一方の税で優遇されたから、もう一方も大丈夫だろう」。

この思い込みが、試験でも実務でも、最も見落とされやすい落とし穴です。

税の種類ごとに、要件は別々に確認する。
この姿勢さえ持っていれば、この論点で迷うことはなくなります。

【ワンポイントアドバイス】ここまで踏み込むべきか、正直に判断します

ここまでの3つの論点、実は記事に入れるかどうか、少し悩みました。

過去問を振り返ると、「相続時精算課税制度」「特定遺贈」「おしどり贈与」がそのまま出題された形跡は見当たりません。

試験対策としての優先度は、正直、高くありません。

それでも入れた理由があります。

窓口で実際に混同していた方が、何人もいたからです。

試験に出るかどうかとは別に、「相続だから大丈夫」という思い込みが崩れる瞬間を、私は何度も見てきました。

だから、ここまで知っておけば十分です。

「税額か、課税標準額か」「控除前か、控除後か」というレベルの論点は確実に押さえる。

その上で、この章の内容は「知っていれば安心材料になる」くらいの位置づけで構いません。

優先度をつけるなら、免税点と税率の方が先です。ここは、気持ちに余裕があれば読み返す程度で十分です。

宅建業者が関わる不動産取得税｜転売・分譲・買取再販の特別ルール

ここまでは、個人が不動産を取得する場面を見てきました。
ここからは、少し視点を変えます。

宅建業者が販売目的で不動産を取得する場合、通常とは異なる特別なルールが用意されています。

この章では、新築住宅の分譲、住宅用地の分譲、そして中古住宅の買取再販という3つの場面を整理します。

新築の建売住宅は「1年」売れ残ると業者に課税される

家屋が新築された場合、通常は「最初の使用または譲渡」があった時点で取得とみなされます。

原則として、新築の日から6か月を経過しても最初の使用や譲渡が行われない場合、その6か月を経過した日に、家屋の所有者が取得したものとみなされ課税されます。

しかし、宅建業者が販売目的で建売住宅を新築した場合には、特例があります。

この「みなし取得」の期間が、6か月から1年に延長されているのです。

つまり、新築後1年以内に個人へ分譲されれば、業者への課税は発生しません。

購入者に対して課税されます。1年を経過しても売れ残っている場合に初めて、業者が取得したものとみなされ、業者自身に不動産取得税が課されます。

この特例が令和13年3月31日までの取得を対象としている点も、あわせて押さえておきましょう。

なぜ半年ではなく1年なのか。
分譲住宅は、完成してすぐに買い手が見つかるとは限りません。
販売活動には一定の期間が必要だという実情を踏まえた措置です。

分譲用地は「3年以内」に納税を待ってもらえる｜徴収猶予の仕組み

住宅用の土地を取得したとき、税額の減額を受けるには条件があります。

土地を取得してから1年以内に、その土地の上へ特例適用住宅が新築されること。この条件を満たせば、税額はその場で減額されます。

しかし現実には、土地を先に買って、家を建てるのは数年後、というケースも珍しくありません。

ここで使えるのが「徴収猶予」という制度です。

土地を取得した日から2年以内に住宅が新築される予定であれば、税額の徴収そのものを、住宅が完成するまで待ってもらえます。

そして現在は特例により、この期間が3年以内に延長されています。

令和13年3月31日までに取得した場合が対象です。

つまり「3年」というのは、税額が減るまでの期間ではありません。

納税を待ってもらえる期間です。住宅が完成した時点で、あらためて減額の手続きを行います。

この制度を利用するには、納期限までに徴収猶予申告書を提出する必要があります。

建築確認済証や工事請負契約書など、住宅が新築される予定であることを証明する書類の添付も必要です。

「税額が減る話」と「納税を待ってもらえる話」。
この2つを混同すると、本試験でも実務でも足をすくわれます。

この徴収猶予は、宅建業者だけのものではありません。

マイホームのために土地を先に買う、一般の個人にも同じように適用されます。

買取再販とは何か｜10年以上経過した中古住宅を改修して個人に譲渡する仕組み

新築でも土地でもなく、中古住宅を扱う特例もあります。
「買取再販」と呼ばれる仕組みです。

宅建業者が古い中古住宅を買い取り、リフォームをしてから個人に売る。
この一連の流れに対して、軽減措置が用意されています。

対象となるのは、新築された日から10年以上が経過した住宅です。まだ人が住んだことのない新築未使用の住宅は対象外です。宅建業者が取得した後、耐震・断熱・バリアフリーといった住宅性能を高める改修工事を行い、2年以内に個人へ譲渡して、その個人が居住することが条件になります。

譲渡される住宅の床面積は40平方メートル以上240平方メートル以下、そして地震に対する安全性についても要件があります。昭和57年1月1日以降に新築された住宅であるか、耐震基準適合証明などによって新耐震基準への適合が証明されていることが必要です。

改修工事の内容にも条件があります。工事費用の総額が、個人への売買価格の20パーセント、上限300万円以上であること。そのうえで、耐震・バリアフリー・省エネなど、決められた種類の工事を行うことが求められます。

軽減される金額は、その住宅が新築された年月日に応じて段階的に定められています。平成9年4月1日以降に新築された住宅であれば36万円。それより古い住宅では、新築時期に応じて段階的に金額が下がり、最も古い区分では3万円です。

土地についても、一定の要件を満たせば、住宅と同じく軽減の対象になります。減額される金額は、住宅用土地の減額と同じ考え方で計算されます。

この特例の適用期限は、令和9年3月31日までです。

「築年数の古い家は、それだけ価値が下がる」。
そう思われがちですが、性能を高めて再び市場に出すという流れそのものを、税の面から後押しする制度です。古い家を買い取って再生させる、その事業を支える仕組みとして押さえておいてください。

税率と課税標準｜「3%」と「4%」を分ける基準

免税点を超えたら、次は税額の計算です。

ここで多くの受験生が混乱するのが、税率です。
3%なのか、4%なのか。

この章では、税率の原則と特例、そして計算のもとになる課税標準について整理します。

標準税率は4%。住宅と土地だけが3%に軽減されている

不動産取得税の標準税率は、4%です。

「3%と覚えていた」という人は、少し注意が必要です。3%というのは、あくまで軽減された税率だからです。

住宅と土地の取得については、令和9年3月31日までに取得されたものに限り、税率が4%から3%に軽減されています。

一方、店舗や事務所といった住宅以外の家屋については、この軽減の対象外です。4%のままとなります。

田や畑のような、宅地以外の土地についても触れておきます。

農地であっても、農地法の許可を受けて宅地に転用する場合は、宅地と同じく3%の対象になります。

「土地」という括りだけで見ると迷いますが、農地のまま取得するのか、転用を前提に取得するのかで扱いが変わります。

つまり、原則は4%。
住宅・土地だけが、期限付きで3%に下がっている。
この順番で理解しておくと、迷いません。

「本則3%、住宅以外だけ4%」という覚え方をしてしまうと、期限が切れたときに対応できなくなります。

原則がどちらで、特例がどちらか。この構造ごと押さえておく方が、長い目で見て安全です。

課税標準は「購入価格」ではなく「固定資産税評価額」

「3,000万円で買ったのだから、その3%が税額のはず」。
そう考えていたら、実際の納税通知書の金額に驚くことになります。

不動産取得税の計算のもとになる「課税標準」は、実際の売買価格や建築工事費とは関係ありません。

市町村の固定資産課税台帳に登録されている「固定資産税評価額」、これが課税標準です。土地や家屋を売買、贈与、交換によって取得した場合はこの登録価格を使います。家屋を新築、増築した場合は、まだ台帳に価格が登録されていないため、固定資産評価基準によって評価した価格を使います。

この評価額は、一般的に実際の取引価格よりも低く設定される傾向があります。

だからこそ、「購入価格×税率」という単純な計算をしてしまうと、実際の税額とずれが生じます。窓口でも「思っていたより安かった」という反応を受けることがありましたが、その理由はまさにここにあります。

税額を計算するときは、必ず固定資産税評価額を起点にする。
この一点を押さえておけば、計算の入り口で間違えることはなくなります。

宅地は課税標準が2分の1になる特例がある

課税標準には、もう一つ押さえておきたい特例があります。

宅地、または市街化区域内農地等のように宅地の価格に比準して評価される土地。これらを取得した場合、課税標準が固定資産税評価額の2分の1に縮減されます。

この特例も、令和9年3月31日までに取得されたものに限られます。

つまり、住宅用地を取得した場合、評価額そのものがまず半分になり、そこに軽減された3%の税率がかかる。二段階の軽減が同時に働くということです。

評価額2,000万円の宅地であれば、まず1,000万円に縮減され、そこに3%をかけて30万円という計算になります。もし2分の1の特例がなければ、2,000万円に3%で60万円です。差は歴然です。

なぜ土地だけ、このような大きな軽減があるのか。
土地の評価額は、家屋に比べて相対的に高くなりやすい性質があります。住宅取得における負担を和らげるため、土地側にもこれだけの軽減が用意されているのです。

税率と課税標準、この2つの段階でそれぞれ軽減があること。
この構造を掴んでおけば、次に見る住宅そのものの控除も、同じ発想で理解できます。

住宅の特例控除｜1,200万円と床面積要件の改正

税率と課税標準を押さえたら、次は控除です。

住宅を取得した場合、課税標準そのものから一定額を差し引ける制度があります。
金額の規模も大きく、この分野で最も出題されやすい論点の一つです。

この章では、新築住宅、中古住宅、そして住宅用土地という3つの控除・減額を整理します。

• 新築住宅は1戸につき1,200万円控除【床面積要件が40㎡以上に改正】
• 中古住宅は「新築された年月日」で控除額が4段階に変わる
• 住宅用土地は税額から直接減額される【45,000円との比較】
• 実際に計算してみる｜認定長期優良住宅と宅地を同時に取得したケース

新築住宅は1戸につき1,200万円控除【床面積要件が40㎡以上に改正】

新築住宅を取得した場合、課税標準から1戸につき1,200万円が控除されます。

これは大きな金額です。評価額が1,200万円以下の住宅であれば、控除だけで課税標準がゼロになり、税額も発生しません。

この控除を受けるための床面積要件が、令和8年4月1日以降の取得から変わりました。

改正前は50平方メートル以上240平方メートル以下でしたが、改正後は40平方メートル以上240平方メートル以下です。下限が引き下げられ、上限の240平方メートルは変わっていません。

高齢者向けの賃貸住宅については、さらに別の基準があります。サービス付き高齢者向け住宅として登録された貸家住宅であれば、30平方メートル以上160平方メートル以下という要件になります。ただし、これは新築、または新築未使用の住宅の購入に限られます。

長期優良住宅として認定された住宅であれば、控除額はさらに増えて1,300万円になります。

「下限だけが下がった」。
この一点さえ覚えておけば、床面積要件の改正論点で迷うことはありません。

中古住宅は「新築された年月日」で控除額が4段階に変わる

中古住宅にも、同じように控除の制度があります。

ただし、新築住宅とは違う条件が加わります。
取得した個人が、その住宅を自分の居住用として使うことが前提です。

床面積の要件は新築住宅と同じく、令和8年4月1日以降の取得であれば40平方メートル以上240平方メートル以下です。

もう一つの要件が、耐震性です。次のいずれかを満たす必要があります。昭和57年1月1日以降に新築された住宅であること。または、耐震基準適合証明書などによって、新耐震基準への適合が証明されていること。この場合、証明のための調査が、取得日前2年以内に終了している必要があります。

これらの要件を満たす住宅は「耐震基準適合既存住宅」と呼ばれます。

控除額は一律ではありません。その住宅がいつ新築されたかによって、4段階に分かれています。

新築年月日	控除額
平成9年4月1日以降	1,200万円
平成元年4月1日〜平成9年3月31日	1,000万円
昭和60年7月1日〜平成元年3月31日	450万円
昭和57年1月1日〜昭和60年6月30日	420万円

新しい住宅ほど、控除額も大きくなる。
この並びを見れば、感覚的にも納得できるはずです。

もう一つ、見落としやすい点があります。

新耐震基準への適合が証明されていれば、昭和57年1月1日より前に新築された住宅であっても、その新築年月日に応じた額を控除できます。「昭和57年より前だから対象外」と早合点しないよう、注意しておきましょう。

住宅用土地は税額から直接減額される【45,000円との比較】

ここまでの控除は、いずれも「課税標準」から差し引くものでした。

住宅用土地の減額は、少し性質が違います。
計算し終えた「税額」そのものから、直接引かれます。

新築住宅の敷地として土地を取得した場合、次の2つの金額のうち、いずれか高い方が税額から減額されます。

一つは、45,000円という固定額です。

もう一つは、計算式によって求める金額です。土地1平方メートルあたりの評価額に、住宅の床面積の2倍、最大で200平方メートルを上限として掛け合わせ、そこに税率をかけた金額です。

なぜ「高い方」を選べるのか。
土地の評価額が高いほど、計算式による金額が45,000円を上回ります。

逆に評価額がそれほど高くない土地であれば、45,000円という最低保証額の方が有利になる場面もあります。

どちらの土地を取得しても、必ず一定の減額を受けられるように設計されているのです。

この減額を受けるには、土地取得と住宅新築のタイミングにも要件があります。

土地を取得してから一定期間内に住宅が新築されること、あるいは新築後一定期間内に土地を取得することが条件です。

この期間要件については、宅建業者が関わる場面ですでに整理した通りです。

課税標準から引くのか、税額から直接引くのか。
どちらの段階の話をしているのか。
この違いを意識するだけで、住宅用土地の論点はぐっと整理されます。

実際に計算してみる｜住宅と宅地を同時に取得したケース

理屈が分かったところで、実際の数字で確認してみましょう。

令和7年6月1日に新築された、認定長期優良住宅ではない建売住宅を、令和8年7月に購入したとします。宅地は地積300平方メートル・価格2,640万円、住宅は床面積150平方メートル・価格2,200万円です。

住宅の税額

床面積150平方メートルは、40平方メートル以上240平方メートル以下の範囲に収まります。特例控除の対象です。

（2,200万円 － 1,200万円）× 3% ＝ 300,000円

宅地の税額

まず、宅地の2分の1特例を適用して、当初の税額を出します。

2,640万円 × 1/2 × 3% ＝ 396,000円

ここから、次の2つの金額のうち多い方を減額します。

Ⓐ 45,000円
Ⓑ 2,640万円 × 1/2 ÷ 300㎡ × 200㎡ × 3% ＝ 264,000円

Ⓑの264,000円の方が多いため、こちらが減額されます。

396,000円 － 264,000円 ＝ 132,000円

住宅の税額30万円と、宅地の税額132,000円。これが、このケースにおける不動産取得税の全体像です。

数字だけを見ると複雑に見えますが、やっていることは単純です。

住宅は控除を引いてから税率をかける。

土地は税率をかけて算出した後、一定額を引く。

この2つの型のどちらに当てはまるかを見極めれば、数字が変わっても計算の道筋は同じです。

直近の本試験ではこう問われた｜令和6年・7年の出題実績

理解した知識が、本番でどう使えるのか。
最後に、実際の過去問で確認しておきましょう。

この章では、令和6年度と令和7年度の本試験問題を見ていきます。

• 令和6年・問24｜免税点と課税標準の基本が問われた
• 令和7年・問24｜固定資産税に切り替わった年の出題内容

令和6年・問24｜免税点と課税標準の基本が問われた

【問題文】

不動産取得税に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

1　不動産取得税の課税標準は、不動産を取得した時における当該不動産の売買価格であるから、固定資産税の課税標準である固定資産の評価額とは異なるものである。

2　不動産取得税の課税標準となるべき額が、土地の取得にあっては10万円、家屋の取得のうち建築に係るものにあっては1戸につき23万円、その他のものにあっては1戸につき12万円に満たない場合においては、不動産取得税が課されない。

3　不動産取得税は、不動産の取得に対して課される税であるので、法人の合併により不動産を取得した場合においても、不動産取得税が課される。

4　令和6年4月に個人が取得した住宅及び住宅用地に係る不動産取得税の税率は3％であるが、住宅以外の家屋及び土地に係る不動産取得税の税率は4％である。

【正解】2】

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【解説】

1（誤り）：
不動産取得税の課税標準は、実際の売買価格ではありません。固定資産税の課税標準である固定資産の評価額と同じもの、つまり固定資産税評価額です。「異なるものである」という記述が誤りです。

2（正しい）：
これは令和6年3月31日以前の免税点です。土地10万円、家屋の建築23万円、その他12万円という数字は、この記事で整理した改正前の数値と一致します。令和8年4月1日以降に受験する方は、この問題を解く際、頭の中で新しい数値に置き換える必要があります。

3（誤り）：
法人の合併による不動産の取得は、所有権移転が形式的なものとみなされ、非課税です。「課税される」という記述が誤りです。

4（誤り）：
数字自体は正しいのですが、「住宅以外の家屋及び土地」という括りが誤りです。正しくは、住宅と土地が3%、住宅以外の家屋が4%です。土地は住宅の有無にかかわらず軽減対象になります。

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この問題が示しているのは、免税点の数字は「暗記した年度の数字」がそのまま出るとは限らないということです。改正前の数字で出題された年もあれば、改正後の数字で出題される年もあります。「どちらの数字を聞かれているか」を問題文から正確に読み取る力が、この分野の得点力そのものです。

令和7年・問24｜固定資産税に切り替わった年の出題内容

令和7年度は、不動産取得税ではなく固定資産税が出題されました。

【問題文】

固定資産税に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

1　住宅用地のうち小規模住宅用地（200㎡以下）に対して課する固定資産税の課税標準は、当該小規模住宅用地に係る固定資産税の課税標準となるべき価格の3分の1の額である。

2　市町村長は、納税義務者等の求めに応じ、法令で定めるところにより固定資産課税台帳を閲覧に供しなければならない。ただし、当該部分に記載されている住所が明らかにされることにより人の生命又は身体に危害を及ぼすおそれがある場合、当該住所を削除する等の措置を講じたもの又はその写しを閲覧に供することができる。

3　市町村は、土地、家屋又は償却資産に対して課する固定資産税額が、土地にあっては30万円、家屋にあっては20万円、償却資産にあっては150万円に満たない場合においては、原則として固定資産税を課することができない。

4　固定資産税は、固定資産の所有者として、登記簿又は土地補充課税台帳若しくは家屋補充課税台帳に所有者として登記又は登録されている者に対して課されるため、所有者として登記又は登録されている個人が賦課期日前に死亡している場合、固定資産課税台帳に新たな所有者が登録されていなければ何人に対しても固定資産税を課することはできない。

【正解】2】

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【解説】

この問題は固定資産税が主役ですが、不動産取得税との違いを意識しながら読むと、理解がより深まります。

1（誤り）：
小規模住宅用地の課税標準は、価格の3分の1ではなく6分の1です。不動産取得税の宅地2分の1特例とは、割合も制度の趣旨もまったく別物です。

2（正しい）：
固定資産課税台帳の閲覧に関する規定です。この問題の正解です。

3（誤り）：
免税点の判定基準は、固定資産税の場合も「税額」ではなく「課税標準額」です。不動産取得税と同じ考え方がここでも使われています。

4（誤り）：
所有者が賦課期日前に死亡している場合、台帳に新たな所有者が登録されていなくても、現に所有している者に課税されます。「何人に対しても課税できない」という記述が誤りです。

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不動産取得税は取得したときに一度だけ。固定資産税は毎年、所有しているだけで課される。この問題は不動産取得税そのものではありませんが、免税点の判定基準が「税額ではなく課税標準額」という考え方は、両方の税に共通しています。一方だけを覚えるのではなく、対比しながら押さえておくと、どちらが出題されても対応できます。

【予想問題】令和8年度、免税点の理解はこう問われる

過去問を2問見てきました。
最後にもう1問、試してみましょう。

これは過去問ではありません。
私が、令和8年度改正の内容をもとに作成したオリジナルの予想問題です。
本試験でこのまま出る保証はありませんが、この記事で整理した内容が身についているかを確認できますよ。

【問題】

不動産取得税に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

1　免税点の判定は、不動産取得税額ではなく、課税標準となるべき額によって行われる。

2　新築住宅について住宅の課税標準の特例が適用される場合、免税点の判定は当該特例による控除後の価格によって行われる。

3　土地の取得に係る課税標準となるべき額が16万円未満である場合には、不動産取得税は課されない。

4　家屋を増築により取得した場合の免税点は、1戸につき34万円未満である。

【正解】4】

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【解説】

1（正しい）：
免税点は税額ではなく課税標準額で判定します。この記事の中で繰り返し確認してきた原則です。

2（正しい）：
特例控除が適用される場合、判定は控除後の価格で行います。控除前の価格で判定するという思い込みが、最も狙われやすいポイントです。

3（正しい）：
令和8年4月1日以降の土地の免税点は16万円未満です。

4（誤り）：
増築は「建築」に含まれます。したがって免税点は1戸につき34万円未満ではなく、66万円未満です。34万円未満は、売買・贈与・交換など「建築以外」の取得における免税点です。

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「増築」という言葉を見て、つい売買や贈与と同じ扱いだと思い込んでしまう。
この一問は、まさにその思い込みを狙っています。

税額か課税標準額か。控除前か控除後か。建築か、それ以外か。
この記事で整理してきた3つの分岐点が、そのままこの1問に集約されています。

まとめ｜「後回しにしてきた分野」が得点源に変わった今

宅建の不動産取得税、また後回しにしていませんか。

この記事の冒頭で、そう問いかけました。

今のあなたは、もう違うはずです。

免税点は、土地十六万円、建築六六万円、売買三四万円。数字だけでなく、令和8年4月に変わったという事実と、判定は「税額」ではなく「課税標準額」で行うという理屈まで、あなたの中に整理されています。

相続は非課税。でも死因贈与と特定遺贈は課税される。

贈与税の特例を使っても、不動産取得税は別に判断される。似ているようで違う、その境界線も見えるようになりました。

宅建業者が関わる場面も、押さえました。新築の建売住宅は1年、分譲用地は3年、買取再販は10年以上経過した住宅から。それぞれの数字が、なぜその数字なのかという理由とセットで、頭に残っているはずです。

税率は本則4%、住宅と土地だけが3%。課税標準は固定資産税評価額であり、購入価格ではない。宅地はさらに2分の1に縮減される。

控除は新築で1,200万円、中古は新築年月日で4段階。土地の税額は45,000円との比較で決まる。

そして、過去問と予想問題。
この記事で整理した知識が、実際にどう問われるかも確認しました。

税その他は、たった3問です。
でも、その中の1問を、あなたはもう落とさない。

3問中2問。そのラインに、確実に届く自分がここにいます。

改正に対応した正しい数字を、理由とともに理解した今、独学の不安は必要ありません。

もし手元のテキストが古いままなら、最新の講義に触れておくことで、その不安はさらに小さくなります。

よくある質問

Q1. 宅建の不動産取得税、免税点はいくらですか？

令和8年4月1日以降の取得であれば、土地16万円未満、家屋の建築66万円未満、家屋の売買等34万円未満です。改正前は土地10万円、建築23万円、売買等12万円でした。判定は課税標準額で行い、税額では判定しません。

Q2. 相続で不動産を取得した場合、不動産取得税はかかりますか？

法定相続・包括遺贈・相続人への遺贈であれば非課税です。ただし特定の物件を指定する特定遺贈や、死因贈与による取得は課税対象になります。贈与税の特例を使っていても、不動産取得税は別に判断されます。

Q3. 不動産取得税の税率は何%ですか？

標準税率は4%です。住宅と土地については、令和9年3月31日までに取得したものに限り、3%に軽減されています。住宅以外の家屋は4%のままです。

Q4. 宅建業者が新築住宅を分譲する場合、どんな特例がありますか？

新築後1年以内に個人へ分譲されれば、業者への課税は発生しません。原則は6か月ですが、令和13年3月31日までの取得を対象に1年へ延長されています。1年を経過しても売れ残っている場合、その時点で業者が取得したものとみなされます。

Q5. 独学で改正論点まで押さえきれるか不安です。

法改正の年は独学だと見落としが起きやすい分野です。改正に対応した最新の講義に触れておくことで、直前期の不安を減らせます。