宅建35条・37条書面の違いと覚え方｜比較表・語呂合わせ・丸暗記不要

35条・37条の違い、また確認しています？
「覚えたはずなのに解けない」——それ、暗記量の問題じゃないんです。

「35条か37条か」でまた迷っている。

売買と貸借でも変わるって言われても、結局どっちがどっちか——

頭がまた白紙に戻る。
この感覚、何度繰り返してきましたか。

比較表を見ては確認して、また問題を解いたら手が止まる。

語呂合わせは言えるのに、試験問題の前で迷ってしまう。
（これって35条？37条？……あれ、また分からなくなった）

個数問題では消去法が使えません。
「たぶんこっちかな」で選んだ瞬間、1点が消えます。

そんな場面が試験当日に積み重なる怖さ——
考えるだけで、胃が痛くなりますよね。

でも、原因は暗記量じゃありません。
35条と37条の「役割の違い」が、まだ腑に落ちていないだけ。

その一点が分かった瞬間、
記載事項の大半は「考えなくても導ける」ようになります。

「はい、1点いただき」——そう心でつぶやける自分に、なれます。

私は1992年にLECの市販本＋通信講座で宅建試験に合格しました。

業法の試験勉強の中で最も手を焼いたのが、この35条と37条の区別でした。

県の機関で35年間、法律が人の生活に直接影響を与える現場に立ち続けてきたからこそ、「なぜこのルールが存在するのか」を語ることができます。

この記事では、35条・37条の違いを「役割」から整理します。

比較表・語呂合わせ・実務イメージ、三つの角度で届けます。

最後まで読んだとき、あなたは「理解したから解ける」状態になっているはずです。

35条書面と37条書面の違いを完全整理

「35条と37条、何がどう違うのか」——この章では、その全体像を地図として渡します。

細かい理由は次の章でじっくり解説します。ここでは表を眺めながら「そういう仕組みなのか」という輪郭だけを先に掴んでください。

書面の基本情報を比較する【交付時期・交付先・説明義務・宅建士証・記名押印・法改正】

35条書面と37条書面の差は、「いつ渡すか」という場面の違いだけで説明できます。

35条書面が届く瞬間、買主はまだ迷っています。

37条書面が届く瞬間、双方はすでに合意している。

この一点が、交付先・説明義務・宅建士証の提示——すべての差を生み出しています。

1992年、LECの市販本と通信講座で宅建試験に合格した。

試験勉強の中で最も手を焼いたのが、この35条と37条の区別だった。

県の機関で35年間、法律が人の生活に直接影響を与える現場に立ち続けてきたからこそ、「なぜこのルールが存在するのか」を語ることができる。

項目	34条書面（媒介契約書）	35条書面（重要事項説明書）	37条書面（契約書面）
交付時期	媒介契約締結後、遅滞なく	契約成立前	契約成立後、遅滞なく
交付先	依頼者（売主・買主等）	買主・借主のみ	両当事者
説明義務	なし	宅建士が説明（必須）	なし（交付のみ）
記名・押印	業者の記名押印	宅建士の記名のみ	宅建士の記名のみ
宅建士証の提示	不要	必ず提示	請求があれば提示
相手が宅建業者の場合	交付必要	説明省略可・交付は必須	交付必須（変更なし）

表の中で「なぜ？」が浮かびやすい3点を補足します。

交付先の差：なぜ35条は片側だけなのか。

35条は取得する側が「本当に大丈夫か」を判断するための書面です。
すでに物件を知っている売主には不要です。

37条が両当事者に渡るのは、「お互いの約束の証拠」だからです。

説明義務の差：なぜ35条だけ宅建士が説明するのか。

37条書面を渡す時点では、双方がすでに合意しています。
改めての説明は不要です。

35条は合意する前の書面です。
だから宅建士証を提示して、直接説明する義務があります。

法改正の落とし穴：34条だけが「押印」を継続している。

35条・37条書面は、2023年の改正で押印が廃止されました。
現在は記名のみで有効です。

ただし34条書面は違います。
宅建業者の記名押印が引き続き必要です。
「全部同じ」という思い込みは、試験での失点につながります。

「前か後か」の軸を持つだけで、この表は「暗記するもの」から「考えれば導けるもの」に変わります。

記載事項の比較表【売買・貸借・宅地・建物の4軸マトリクス】

この表を「全部覚えるもの」として使おうとすると、必ず壁にあたります。

1992年にLECの市販本と通信講座で宅建試験に挑んだとき、最初は「全部覚えるしかない」と思っていた。

でも実際は違った。

「なぜその項目が必要なのか」という理由が腑に落ちた瞬間、表を見なくても答えが導けるようになった。

暗記に費やしていた時間が、一気に解放された瞬間だった。

表は確認ツールです。暗記の対象ではありません。

記号の見方を先に確認します。

●＝必ず記載する　▲＝定めがある場合のみ記載する　ー＝記載不要

【35条書面（重要事項説明書）の記載事項】

記載事項	宅地売買	宅地貸借	建物売買	建物貸借
登記された権利の種類・内容等	●	●	●	●
法令上の制限（都市計画法等）	●	●	●	ー
利用の制限（用途・ペット等）	ー	●	ー	●
飲用水・電気・ガスの整備状況	●	●	●	●
未完成物件の形状・構造等	●	●	●	●
各種災害区域・水害ハザードマップ	●	●	●	●
代金以外の金銭の額・目的	●	●	●	●
契約の解除に関する事項	●	●	●	●
損害賠償額の予定・違約金	●	●	●	●
支払金・預り金の保全措置	●	●	●	●
私道に関する負担	●	●	●	ー
建物状況調査（インスペクション）の結果	ー	ー	●	●
石綿（アスベスト）使用調査の結果	ー	ー	●	●
耐震診断の内容	ー	ー	●	●
設備の整備状況（台所・浴室・便所等）	ー	ー	ー	●
住宅性能評価（新築住宅・売買のみ）	ー	ー	●	ー
契約期間・更新に関する事項	ー	●	ー	●
敷金等の精算に関する事項	ー	●	ー	●
契約終了時の建物取壊しに関する事項	ー	●	ー	ー
手付金等の保全措置（自ら売主の場合）	●	ー	●	ー
ローンのあっせん内容・不成立時の措置	●	ー	●	ー
契約不適合責任の履行措置	●	ー	●	ー
割賦販売に関する事項	●	ー	●	ー

※区分所有建物（マンション）には上記に加えて9項目の追加記載事項があります。

修繕積立金・管理費・管理委託先・共用部分の規約等がその代表です。

【37条書面（契約書面）の記載事項】

絶対的記載事項（必ず記載）

記載事項	売買	貸借
当事者の氏名・住所	●	●
物件を特定するために必要な表示	●	●
代金・借賃の額・支払時期・支払方法	●	●
物件の引渡時期	●	●
既存建物の構造耐力上の確認事項	●	ー
移転登記の申請時期	●	ー

相対的記載事項（定めがある場合のみ記載）

記載事項	売買	貸借
代金以外の金銭の授受（額・時期・目的）	▲	▲
契約の解除に関する定め	▲	▲
損害賠償額の予定・違約金	▲	▲
危険負担（天災その他不可抗力）	▲	▲
ローン不成立時の措置	▲	ー
契約不適合責任の内容	▲	ー
租税公課の負担	▲	ー

35条書面の記載事項が多いのは、「契約前に伝える」書面だからです。

網羅性こそが、消費者を守る武器になります。

一方、37条書面の絶対的記載事項はわずか6項目。

合意の証拠に余計な情報は要りません。

ただ、両方の表に同じ項目が顔を出している箇所があります。

35条と37条に「共通する5項目」の正体と性質の違い

35条の表と37条の表を横に並べると、5つの項目が両方に登場していることに気づきます。

代金以外の金銭・契約の解除・損害賠償と違約金・ローン不成立の措置・契約不適合責任の履行措置。

「どちらにも書く項目」として丸暗記しようとした瞬間、落とし穴に落ちます。

35条でこれらは「必ず説明しなければならない事項」です。
特約がなくても、「定めがない旨」を説明する義務があります。

37条では「定めがある場合にのみ記載する」相対的記載事項に変わります。
合意した内容がなければ、書かなくていい。

損害賠償の予定を例にとります。

契約前の35条書面では、違約金の定めがあるか否かを買主に必ず説明します。
「定めがない」なら、そのことを伝える義務があります。

契約後の37条書面では、「1日1万円の違約金」という特約を実際に合意していれば記載します。
合意がなければ、記載不要です。

同じ「損害賠償」という項目でも、35条は「現状の開示」、37条は「合意内容の記録」。

この役割の差を掴んでいれば、個数問題で「どちらにも書く」という誘導に引っかかることはありません。

「売買か貸借か」で記載事項が変わる理由を理解する

比較表を眺めながら、こう感じませんでしたか。

「なぜ貸借だとこんなに不要な項目が多いのか」。

この疑問への答えが腑に落ちた瞬間、表は「暗記するもの」から「当然の結論」に変わります。

「所有権を得る」か「使用権を得る」か——これが全ての分かれ目

売買と貸借の違いは、たった一つの軸に集約されます。

「その不動産の所有権を得るかどうか」。

不動産取得税の徴収担当として滞納者の案件に向き合っていたとき、この区別は仕事の根幹でした。

不動産取得税は、文字通り「不動産を取得した」ことに対して課される税金です。

所有権が移転した瞬間に、課税の根拠が生まれます。

では、賃貸借契約はどうか。

借主は物件を使う権利を得ますが、所有権は一切移転しません。
だから不動産取得税も発生しない。

県の窓口に「賃貸契約でも税金がかかりますか」と問い合わせてくる人が実際にいましたが、答えは「かかりません」でした。

この「所有権の移転があるかどうか」という軸が、35条・37条書面の記載事項を決定しています。

売買では、買主が所有権を引き受けた瞬間から、すべてのリスクが買主のものになります。

将来の修繕費も、法令上の制限も、固定資産税も。

だからこそ、契約前の35条書面で網羅的な情報開示が必要になり、37条書面で詳細な合意内容の確定が求められます。

貸借では違います。

物件の根幹的なリスクは、所有者である貸主が引き続き負います。

借主が負うのは、使用収益に伴う範囲だけです。

記載事項が簡素化されているのは、「貸借を軽く扱っている」からではありません。

「権利の性質に忠実な設計」になっているからです。

売買のみ・貸借のみの代表項目を「理由ごと」整理する

「売買のみ」に並ぶ項目には、共通した論理があります。

移転登記の申請時期、固定資産税の清算、契約不適合責任——

これらはすべて「所有権を引き受けた後のリスク」に関わる事項です。

固定資産税の清算を最初に見たとき、「貸借でも定めることがあるのでは」と思っていました。

でも実際は違う。

固定資産税は、毎年1月1日時点の所有者に課税されます。

借主には、この支払い義務がそもそも発生しません。

年の途中で所有権が移転した場合、引渡し日以降の分を買主が売主へ精算するのが慣行です。

所有権の移転があって初めて生じる話です。

貸借の書面に登場しないのは、当然の結論です。

だから37条書面の相対的記載事項として「定めがあれば記載する」と規定されている。

契約不適合責任も同じ構造です。

物件に欠陥があったとき、そのリスクを引き受けるのは所有者になる買主です。

借主が欠陥を発見しても、貸主が修繕義務を負う。

民法がそう定めている以上、貸借の書面に登場しません。

一方、貸借にのみ登場する項目があります。

契約期間と更新、敷金の精算、建物の設備の整備状況。

これらは「いつまで・どんな条件で使うか」という継続的な利用関係を明確にするための事項です。

所有権を持たない借主にとって、この情報こそが生活の根幹になります。

たてまち式・記載事項の記憶定着法（オリジナル語呂合わせ）

「比較表で全体を整理する」「売買と貸借の違いを理由から理解する」

——ここまでで、35条と37条の記載事項を「理由から理解する」土台を作りました。

理解できた。でも、試験本番で確実に取れるかは別の話です。

個数問題は、頭の中で「全項目を正確に列挙できる状態」を要求します。

理解だけでは足りない場面が、必ず来ます。

試験本番で体が反応する記憶の作り方——ワーキングメモリの落とし穴

「理解している」はずなのに、試験会場で手が止まる。

この経験をした受験生は少なくないはずです。

原因は「実力不足」ではありません。

試験本番の極度の緊張状態では、脳のワーキングメモリが逼迫します。

ワーキングメモリとは、作業中に情報を一時的に保持する脳の領域です。

普段は問題なく機能しているこの領域が、緊張で容量を失う。

結果として何が起きるか。

「重要そうだから書いた方がいい」という主観バイアスが頭を支配します。

出題者はこのバイアスを巧みに突いてきます。

「貸借でも契約不適合責任の措置は必要では？」

——ひっかけ問題は、この揺らぎに刺さります。

解決策は、論理思考から「条件反射」へのシフトです。

問題文を見た瞬間に、答えが体から出てくる状態。

これが個数問題に安定して対応できる唯一の境地です。

1992年、宅建試験の直前期に気づいたことがあります。

「理解した知識」と「本番で使える知識」の間には、もう一段階の定着作業が必要だということです。

理解した内容を、リズムのある短いフレーズに変換して何度も口に出す。

この作業が、条件反射レベルの記憶を作ります。

語呂合わせが有効なのは、「楽だから」ではありません。

緊張状態でも崩れない長期記憶を作れるからです。

35条・37条の記載事項を定着させるたてまち式オリジナル語呂合わせ

語呂合わせは全項目に使う必要はありません。

理由から導ける項目は、理解で覚える。

語呂合わせが必要なのは、「理由では導けない・純粋に暗記が必要なエリア」だけです。

そのエリアは2つに絞られます。

【たてまち式①】35条・37条に共通する5項目

「代（だい）かい損（そん）、ローン不適合（ふてきごう）」

語	対応項目	性質の違い
代（だい）	代金以外の金銭の授受	35条：必須説明／37条：定めがあれば記載
かい	契約の解除	35条：必須説明／37条：定めがあれば記載
損（そん）	損害賠償額の予定・違約金	35条：必須説明／37条：定めがあれば記載
ローン	ローン不成立時の措置	35条：必須説明／37条：定めがあれば記載
不適合	契約不適合責任の履行措置	35条：必須説明／37条：定めがあれば記載

この5項目が試験で狙われる理由は、性質の違いにあります。

35条では「定めがなくても必ず説明する」。37条では「定めがある場合にのみ記載する」。同じ項目でも、書面によって扱いが真逆です。

「代かい損、ローン不適合」——取引でトラブルが起きる場面を想像しながら、声に出して3回繰り返してください。

【たてまち式②】37条書面の絶対的記載事項6項目

「誰が・どの物件・代金いつ払う・いつ渡す・骨と登記」

語	対応項目	売買／貸借
誰が	当事者の氏名・住所	両方
どの物件	物件を特定する表示	両方
代金いつ払う	代金・借賃の額・支払時期・支払方法	両方
いつ渡す	物件の引渡時期	両方
骨	既存建物の構造耐力上の確認事項	売買のみ
登記	移転登記の申請時期	売買のみ

「骨と登記は売買だけ」——この一文をセットで覚えてください。

骨（構造耐力上の確認）は、建物の所有権を引き受ける買主だけが確認すべき事項です。

登記は所有権の移転があって初めて発生する手続きです。

貸借に登場しない理由は、前セクションの「売買か貸借か」で学んだ「所有権の移転があるかどうか」という軸で説明がつきます。

語呂合わせと理由の理解をセットにして初めて、条件反射レベルの記憶が完成します。

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試験で点を落とす3つの誤答パターンと対策

「理解した」「語呂合わせも覚えた」——それでも本番で点を落とす人がいます。

原因は知識不足ではありません。誤答には型があります。

自分がどのパターンで間違えているかを知るだけで、対策が一点に絞られます。

パターン①「定めがあるときだけ」を見落とす

37条書面の相対的記載事項で点を落とす受験生には、共通した思考パターンがあります。

「重要そうだから書いておいた方がいい」。

この直感が、出題者の罠にはまる経路です。

危険負担（天災その他不可抗力による損害の負担）を例にとります。

台風で物件が損傷した場合、そのリスクを売主と買主のどちらが負うか。

重要な問題です。だから「37条書面に必ず記載する」と思い込む。

でも実際は違います。

危険負担は民法上の任意規定です。

当事者が合意して変更しない限り、民法のルールがそのまま適用されます。

37条書面は「合意内容の証拠」ですから、合意がなければ記載する必要がありません。

「重要かどうか」と「必ず記載するかどうか」は別の話です。

37条書面の相対的記載事項は、以下の判断軸で整理できます。

「当事者が民法のデフォルトルールを変更する合意をしたか。」

合意があれば記載する。なければ記載不要。この一点だけです。

危険負担・租税公課の負担・契約不適合責任の内容——

これらが相対的記載事項に並んでいるのは、「重要度が低いから」ではありません。

「合意がない場合は民法が補完するから」です。

過去問でこのパターンの間違いが続いているなら、知識を増やす前にこの判断軸を先に固めてください。

暗記量を増やしても、軸がなければ同じ場所で転びます。

パターン②「売買のみ」の条件を見落とす

問題文を読むとき、最初に何を確認していますか。

「売買か貸借か」——この一点を問題文の冒頭でマークする習慣がない受験生は、このパターンで確実に点を落とします。

移転登記の申請時期を例にとります。

37条書面の絶対的記載事項として覚えた。問題を解く。

「移転登記の申請時期は記載が必要か」

——正解と思って選んだ。しかし問題の対象は貸借だった。

1点、消えます。

知識は正しい。でも「売買か貸借か」を確認しなかった。それだけで失点します。

前セクションの「売買か貸借か」で記載事項が変わる理由を理解するで解説した「所有権の移転があるかどうか」という軸は、問題を解く場面でも使えます。

問題文を読んで「売買か貸借か」を確認する。

貸借なら「所有権の移転があるか」を頭に置く。

移転登記・構造耐力上の確認・租税公課の負担——

これらは所有権の移転があって初めて発生する事項です。

貸借の問題文でこれらが登場したら、記載不要と判断できます。

試験本番で思い込みに引きずられないための習慣はひとつです。

問題文を読んだ瞬間に「売買か貸借か」を丸で囲む。

これだけで、このパターンの失点はほぼなくなります。

パターン③「承諾があれば省略できる？」でブレる

「相手方が承諾しているなら、省略してもいいのでは」

——この思考が、このパターンの入口です。

宅建業法は消費者保護を目的とした法律です。

当事者の合意によって義務を免除できる場面は、厳格に限定されています。

令和6年の過去問に、このパターンを直撃する問題がありました。

貸主と借主の双方が承諾したにもかかわらず、37条書面に借賃の額・支払時期・支払方法を記載しなかった——これは宅建業法に違反するか。

答えは「違反する」です。

借賃の額・支払時期・支払方法は37条書面の絶対的記載事項です。

両当事者が承諾していても、記載を省略する権限は宅建業者にはありません。

業法が定めた義務は、当事者の合意で消えません。

同じ構造の問題がもう一つあります。

37条書面の交付そのものを省略できるか。

答えは「できない」です。

相手方が宅建業者であっても、買主が売主であっても、交付義務は消えません。

「承諾で省略できるもの」と「承諾があっても省略できないもの」を明確に分けておく必要があります。

承諾で対応できるのは「電子交付への切り替え」だけです。

書面の交付義務そのものは、いかなる承諾があっても免除されません。

この判断軸を持つだけで、「承諾」という言葉が問題文に登場した瞬間に、引っかけの臭いを感じ取れるようになります。

直近過去問で検証｜理解した知識は本番で通用するか

「理解した」「語呂合わせも覚えた」「誤答パターンも把握した」——でも本当に使えるかどうかは、実際の問題を解かなければ分かりません。

直近2年の本試験から、この記事のテーマに直結する5問を選びました。

解説を読む前に、まず自分で答えを出してみてください。

「なんとなく」ではなく「理由があって」選べるか——それが本物の理解の証明です。

この章では以下の4つの検証を行います。

パターン①の検証｜令和7年・問33

前セクション「試験で点を落とす3つの誤答パターンと対策」で解説した「定めがあるときだけ」の落とし穴が、令和7年の本試験に出題されています。

【問題文】

宅地建物取引業者Ａが行う業務に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、誤っているものはいくつあるか。なお、この問において「37条書面」とは、同法第37条の規定により交付すべき書面をいうものとする。

ア　建物の賃貸借の媒介をするＡは、当該建物の引渡しの時期について、重要事項説明書に記載して説明する必要はないが、37条書面には記載しなければならない。

イ　Ａは、自ら売主として建物を売却する場合、重要事項説明書に記載しなければならない契約の解除に関する事項については、契約に定めがなくても37条書面に全て記載しなければならない。

ウ　Ａは、売主を代理して、抵当権が登記されている建物を売却する場合、買主に交付する37条書面だけでなく、売主に交付する37条書面についても、当該抵当権の内容を記載しなければならない。

エ　建物の賃貸借の媒介をするＡは、37条書面を交付するに当たり、宅建士をして、その内容を説明させなければならない。

1．一つ　2．二つ　3．三つ　4．四つ

【正解】3（誤っているものはイ・ウ・エの三つ）

---

【解説】

ア（正しい）：

引渡しの時期は35条書面の記載事項ではありません。しかし37条書面の絶対的記載事項です。

「たてまち式②」の「誰が・どの物件・代金いつ払う・いつ渡す・骨と登記」

——「いつ渡す」がここで機能します。賃貸借でも売買でも、引渡時期は必ず記載します。

イ（誤り）：

ここがパターン①の核心です。

35条書面では、契約の解除に関する事項は定めがなくても必ず説明する事項です。

しかし37条書面では「定めがある場合にのみ記載する」相対的記載事項に変わります。

「契約に定めがなくても全て記載しなければならない」は誤りです。

「たてまち式①」の「代かい損、ローン不適合」——

「かい（解除）」は35条では必須説明、37条では任意記載。この性質の違いが出題者の狙い目です。

ウ（誤り）：

抵当権など登記された権利の内容は35条書面の記載事項です。37条書面には登場しません。

売主・買主の両方に交付する37条書面であっても、抵当権の記載義務はありません。

エ（誤り）：

37条書面の交付に際して説明義務はありません。交付のみでよい——

これがこの記事の核心です。「35条は説明が必要、37条は交付だけでOK」。

この1点がエの判断を即座に可能にします。

パターン②の検証①｜令和6年・問40

「売買か貸借か」——問題文を開いた瞬間に確認する習慣があるかどうか。その習慣を直撃する問題が令和6年に出題されています。

【問題文】

宅地建物取引業者が媒介により既存建物の貸借の契約を成立させた場合、宅地建物取引業法第37条の規定により当該貸借の契約当事者に対して交付すべき書面に必ず記載しなければならない事項の組合せとして正しいものは次の１から４のうちどれか。

ア　当該建物に係る租税その他の公課の負担

イ　敷金や共益費など借賃以外の金銭の授受に関する定めがあるときは、その額並びに当該金銭の授受の時期及び目的

ウ　損害賠償額の予定又は違約金に関する定めがあるときは、その内容

エ　建物の構造耐力上主要な部分又は雨水の侵入を防止する部分として国土交通省令で定めるものの状況

1．ア、イ　2．イ、ウ　3．ウ、エ　4．ア、エ

【正解】2（イとウ）

---

【解説】

問題文の冒頭に「貸借」と書いてあります。この確認ができていれば、アとエは即座に消去できます。

ア（記載不要）：

租税公課の負担は売買・交換の場合のみの相対的記載事項です。

固定資産税は毎年1月1日時点の所有者に課税されます。

借主には支払い義務がそもそも発生しません。

所有権の移転がない貸借に日割り清算は生じないため、記載不要です。

エ（記載不要）：

「たてまち式②」の「骨（構造耐力）は売買のみ」がここで機能します。

既存建物の構造耐力上主要な部分等の確認事項は売買・交換の絶対的記載事項です。

貸借では貸主が修繕義務を負うため、借主がこの確認をする必要がありません。

イ（記載する）：

借賃以外の金銭の授受——敷金・礼金・保証金など——

は定めがある場合に額・授受の時期・目的を記載します。

「定めがあるときは」という条件付きですが、既存建物の貸借でこれらの定めがない契約はほぼ存在しません。貸借でも適用される事項です。

ウ（記載する）：

損害賠償額の予定・違約金も定めがある場合に記載します。

「たてまち式①」の「代かい損、ローン不適合」——「損（損害賠償）」は売買でも貸借でも、定めがあれば必ず記載します。

パターン②の検証②｜令和7年・問29

1問の中にパターン①・②・③の全てが凝縮されています。

この問題を完全に解けるなら、この記事で学んだことが本番で使えている証拠です。

【問題文】

宅地建物取引業者Ａが宅地建物取引業法第37条の規定により交付すべき書面（以下この問において「37条書面」という。）に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

1　Ａが媒介により事業用宅地の賃貸借契約を成立させた場合、37条書面を交付しなければならないが、契約の当事者Ｂが宅地建物取引業者であるときは、交付する必要はない。

2　Ａが自ら売主としてＣと既存の建物の売買契約を締結した場合、建物の構造耐力上主要な部分等の状況について当事者の双方が確認した事項を37条書面に記載しなければならない。

3　ＡがＤを売主としＥを買主とする宅地の売買契約を媒介した場合、天災その他不可抗力による損害の負担に関する定めがないときは、定めがない旨を37条書面に記載しなければならない。

4　Ａが自ら売主としてＦと建物の売買契約を締結した場合、代金についての金銭の貸借のあっせんに関する定めがある場合における当該あっせんに係る金銭の貸借が成立しないときの措置については、37条書面に記載する必要はない。

1　正しい　2　正しい　3　正しい　4　正しい

【正解】2

【解説】

選択肢1（誤り）：→パターン③

「相手が宅建業者なら省略できる？」という思考がここに仕掛けられています。

37条書面の交付は、相手方が宅建業者であっても省略できません。

35条書面は相手が宅建業者なら説明を省略できますが、37条書面は最初から説明義務がなく交付義務のみです。

交付は誰が相手でも必須です。

選択肢2（正しい）：→パターン②

既存建物の売買における構造耐力上主要な部分等の確認事項は37条書面の絶対的記載事項です。

「たてまち式②」の「骨（構造耐力）は売買のみ」がここで機能します。

「売買か貸借か」を確認した上で、売買であれば絶対的記載事項として必ず記載します。

選択肢3（誤り）：→パターン①

「定めがないときは記載不要」——これがパターン①の本質です。

危険負担（天災その他不可抗力による損害の負担）は相対的記載事項です。

「定めがある場合にのみ記載する」事項ですから、定めがなければそもそも記載不要です。

「定めがない旨を記載しなければならない」は誤りです。

選択肢4（誤り）：→パターン①

ローン不成立時の措置は売買における相対的記載事項です。

「たてまち式①」の「代かい損、ローン不適合」——

「ローン」は定めがある場合に記載します。

定めがある以上、記載しなければなりません。「記載する必要はない」は誤りです。

パターン③の検証｜令和6年・問44

「承諾を得たから省略できる」——この思考が試験会場で何点を奪っていくか。

令和6年の本試験が直撃しています。

【問題文】

宅地建物取引業者Ａが宅地建物取引業法第37条の規定により交付すべき書面（以下この問において「37条書面」という。）に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反しないものはどれか。

1　宅地建物取引業者Ａは、建築工事完了前の建物の売買契約を媒介したときに、37条書面に記載する当該建物を特定するために必要な表示について、宅地建物取引業法第35条の規定に基づく重要事項の説明において使用した図書を交付することによって行った。

2　宅地建物取引業者Ａは、貸主Ｂと借主Ｃとの間で締結された建物の賃貸借契約を媒介したときに、借賃の額、支払時期及び支払方法について定められていたが、ＢとＣの承諾を得たので、37条書面に記載しなかった。

3　宅地建物取引業者Ａは、宅地建物取引業者Ｄと宅地建物取引業者Ｅとの間で締結された宅地の売買契約を媒介したときに、37条書面に当該宅地の引渡しの時期を記載しなかった。

4　宅地建物取引業者Ａが建物の売買契約を買主として締結した場合に、売主Ｆに承諾を得たので、37条書面をＦに交付しなかった。

【正解】1（宅建業法の規定に違反しないのは選択肢1）

【解説】

問題文の問い方に注意が必要です。「違反するものはどれか」ではなく「違反しないものはどれか」です。この読み違いだけで1点が消えます。

選択肢1（違反しない・正解）：

未完成建物の売買において、物件を特定するための表示は37条書面の絶対的記載事項です。

しかし35条書面の説明で使用した図書——

平面図や仕様書など——を交付することで、その記載に代えることができます。

これは宅建業法上認められた方法です。

選択肢2（違反する）：→パターン③

借賃の額・支払時期・支払方法は37条書面の絶対的記載事項です。

貸主Ｂと借主Ｃの双方が承諾していても、記載を省略することはできません。

宅建業法が定めた義務は当事者の合意で消えません。

選択肢3（違反する）：→パターン②＋③

引渡しの時期は37条書面の絶対的記載事項です。

「たてまち式②」の「いつ渡す」がここで機能します。

相手方が宅建業者Ｄ・宅建業者Ｅであっても、省略はできません。

「相手がプロだから不要」という思考がパターン③の落とし穴です。

選択肢4（違反する）：→パターン③

37条書面は契約の両当事者に交付する義務があります。

Ａが買主として締結した場合も、売主Ｆへの交付は必須です。

売主Ｆの承諾を得ても、この義務は消えません。

35条書面の知識確認｜令和6年・問37

35条書面の「売買か貸借か」「どの取引形態で何が必要か」

——直接問われる問題です。

「比較表で全体像を整理する」セクションの表と、「売買か貸借かで記載事項が変わる理由を理解する」セクションで学んだ知識が、本番問題でどう機能するかを確認してください。

【問題文】

宅地建物取引業者が行う宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項説明に関する次の記述のうち、正しいものはいくつあるか。なお、説明の相手方は宅地建物取引業者ではないものとする。

ア　建物の貸借の媒介を行う場合、水防法施行規則第11条第1号の規定により市町村の長が提供する水害ハザードマップに当該建物の位置が含まれているときは、その所在地を示して説明しなければならない。

イ　既存住宅の売買を行う場合、宅地建物取引業法第34条の２第１項第４号に規定する建物状況調査の実施後、１年を経過していないものについては、建物状況調査の実施の有無、実施している場合の結果の概要について説明しなければならない。

ウ　宅地の売買を行う場合、宅地の造成に関する工事の完了前のものであるときは、完了時における当該宅地に接する道路の構造及び幅員を説明しなければならない。

エ　建物の貸借の媒介を行う場合、私道に関する負担の有無や内容を事前に調査し、説明しなければならない。

1．一つ　2．二つ　3．三つ　4．四つ

【正解】3（正しいのはア・イ・ウの三つ）

---

【解説】

ア（正しい）：

水害ハザードマップにおける物件の所在地の説明は、売買・交換・貸借を問わず全取引で必要な事項です。「建物の貸借でも不要では？」と迷ったなら、「比較表で全体像を整理する」セクションの比較表を確認してください。宅地・建物・売買・貸借のすべての欄に「●」が入っている項目です。

イ（正しい）：

既存住宅の売買において、建物状況調査（インスペクション）を実施している場合は、その結果の概要を説明しなければなりません。有効期間は原則1年以内です。ただし鉄筋コンクリート造・鉄骨鉄筋コンクリート造の共同住宅等は2年以内が有効です。本問では「1年を経過していないもの」と明記されており、正しい記述です。

ウ（正しい）：

未完成宅地の場合、工事完了時における形状・構造——接する道路の構造及び幅員を含む——は全取引における重要説明事項です。「未完成だから説明できない」ではなく「完了時の状態を説明する義務がある」という点に注意が必要です。

エ（誤り）：

ここがこの問題の核心です。

私道に関する負担は「建物の貸借では不要」です。

「比較表で全体像を整理する」セクションの比較表を振り返ってください。

私道負担の欄で「✕」が入っているのは「建物貸借」だけです。

なぜ建物の貸借では不要か。借主は私道を所有・管理しないからです。

「売買か貸借かで記載事項が変わる理由を理解する」セクションで解説した「使用権を得るだけ」の論理がここで直結しています。

「調査して説明しなければならない」という断定的な表現に引きずられると誤答します。

5問の検証を終えました。

「試験で点を落とす3つの誤答パターン」で学んだ知識が、すべて実際の本試験問題と直結しています。

「理解したから解ける」——その実感が持てましたか。

まとめ｜35条・37条の「腑に落ちた」あなたへ

35条と37条の違い、もう確認しなくて大丈夫ですか。

この記事を開いたとき、あなたは「また確認している自分」に気づいていたはずです。

比較表を何度見ても、問題を解くと手が止まる。

覚えたはずなのに、試験会場では使えない——そのループを抜け出したくて、ここへ来た。

今のあなたは違います。

35条書面が届く瞬間、買主はまだ迷っています。

37条書面が届く瞬間、双方はすでに合意している。

この「場面の違い」が、すべての記載事項の差を生み出していることを、あなたは自分の言葉で説明できるはずです。

売買と貸借の違いも、同じです。

「所有権を得るかどうか」という一軸から、移転登記・固定資産税・契約不適合責任——

これらが貸借に登場しない理由を、表を見ずに導けるようになった。

語呂合わせは2つだけ。「代かい損、ローン不適合」と「誰が・どの物件・代金いつ払う・いつ渡す・骨と登記」。

全項目を語呂合わせで暗記する必要はありません。

理由で導けるものは理由で覚える。

語呂合わせは「純粋な暗記が必要なエリア」だけに使う。これがたてまち式の原則です。

誤答パターンも3つに整理できました。

「定めがあるときだけ」「売買のみ」「承諾があれば省略できる？」

——この3つの落とし穴を知っているだけで、本番での失点は大きく減ります。

そして直近2年の本試験5問。すべて、この記事で学んだ知識が直結していました。

「理解したから解ける」——その実感が、あなたの中にあるはずです。

試験会場で、この問題に出会う瞬間を想像してください。

「はい、1点いただき」——そう心の中でつぶやける自分が、もうそこにいます。

あとは問題を解いて、知識を得点に変えるだけです。

理解の土台ができた今、過去問演習の効率は格段に上がっています。

使いやすいテキストや問題集を手元に置いて、仕上げに進んでください。

＼合格したら全額返金／

Q1. 35条書面と37条書面の一番の違いは何ですか？

交付タイミングが決定的に違います。
35条書面は契約を結ぶ前に買主・借主へ交付して判断材料を提供する書面。
37条書面は契約成立後に両当事者へ交付して合意内容を証拠として残す書面です。
この「前か後か」という役割の違いを先に掴むと、記載事項の大半が論理的に導けるようになります。

Q2. 貸借のときに記載不要な事項が多い理由は何ですか？

「貸借は所有権ではなく使用権を得るだけ」という性質が理由です。
移転登記の申請時期・固定資産税の清算・契約不適合責任などは、物件を「所有する」売買にしか関係しない事項です。
借主に固定資産税の支払い義務はなく、登記を行う慣習もないため、記載不要は論理的な当然の帰結なのです。

Q3. 35条・37条書面の記載事項はどう覚えればいいですか？

「なぜその事項が必要か」という理由から入るのが最短ルートです。
理由が腑に落ちると、売買・貸借・宅地・建物の区別を暗記に頼らず論理で判断できるようになります。
本記事では比較表・たてまち式オリジナル語呂合わせ・1992年に独学で宅建を取得した著者が実際に手を焼いた経験をもとにした解説を組み合わせた方法で解説しています。